Comment réussir mon rendez-vous préalable avec le banquier ?

Vous souhaitez enchaîner les investissements immobiliers et vous vous demandez comment aborder le banquier avant de recommencer un nouveau projet ? Comment s'en faire un allié?

Vous souhaitez enchaîner les investissements immobiliers et vous vous demandez comment aborder le banquier avant de recommencer un nouveau projet ? Comment s’en faire un allié? A l’issue de ce rendez-vous préalable avec la banque, il sera vital de savoir si votre banquier est prêt à vous suivre. Ne l’oubliez pas, votre banquier a le pouvoir de vie ou de mort de votre prochain investissement. C’est donc à vous de commencer à vendre vous et votre projet.

Pourquoi est-ce important d’aller voir votre banquier en premier?

Le premier conseil que je peux vous donner est d’aller voir votre banquier et le mettre dans la confidence dès le début. Vous ne serez pas tenu d’apporter tous les documents nécessaires à l’obtention du prêt lors de cet entretien mais il sera primordial de montrer une excellente image de vous-même et de votre projet.

Un autre point important concerne le taux d’endettement. Vous savez que la nouvelle réglementation bancaire prévue par le HCSF est de plus en plus stricte à ce sujet. Ce sera donc impérativement un élément à vérifier avec votre banquier. Ne partez pas de votre rendez-vous sans avoir vérifié cela.

Par ailleurs, ce rendez-vous préalable permettra de vous rassurer tout au long de votre projet. Cela vous évitera d’avoir constamment à l’esprit si vous allez devoir faire face à un refus de prêt ou pas. Certes, l’avis du banquier ne sera pas une garantie d’obtention du prêt mais vous gagnerez en sérénité et tranquillité car il vous faudra une grande ténacité et motivation pendant l’étape de recherche. Alors, demandez un papier de simulation à l’issue de ce rendez-vous.

Enfin, je vous le dis, personne n’aime perdre son temps ou être pris au dépourvu. Partiriez-vous voyager dans un autre pays sans votre valise ? Commenceriez-vous des travaux de plomberie sans prévoir le matériel et les outils? Alors assurez-vous en premier de ne pas partir dans vos starting-blocks tête baissée.

Comment allez-vous procéder ?

Avant d’aller voir le banquier, le mieux est de regarder en premier chez vous quel est le montant maximum de l’emprunt que la banque peut vous accorder. Cela vous permettra de comparer avec ce que le banquier vous dira.

  • Exemple : si votre revenu net imposable est de 2000 euros par mois, votre budget maximum en théorie devrait être le suivant : 2000 x 0,35 x 240 = 168 000 € (0,35 correspond au taux d’endettement maximum et 240 correspond à la durée du prêt en mois). Bien sûr ce montant changera suivant votre taux d’endettement et votre projet mais cela vous donne une idée.

Comment allez-vous procéder ?

Avant d’aller voir le banquier, le mieux est de regarder en premier chez vous quel est le montant maximum de l’emprunt que la banque peut vous accorder. Cela vous permettra de comparer avec ce que le banquier vous dira.

  • Exemple : si votre revenu net imposable est de 2000 euros par mois, votre budget maximum en théorie devrait être le suivant : 2000 x 0,35 x 240 = 168 000 € (0,35 correspond au taux d’endettement maximum et 240 correspond à la durée du prêt en mois). Bien sûr ce montant changera suivant votre taux d’endettement et votre projet mais cela vous donne une idée.

Faut-il choisir un banquier ou un courtier ? Il peut-être intéressant d’aller voir un courtier. Par contre, allez voir votre banquier avant votre courtier. Vous pourrez ensuite mettre en concurrence votre banque avec toutes les autres banques et in fine gagner beaucoup de temps.

Attention, lisez bien ceci. Préparez le terrain trois ou quatre mois avant d’investir. Assainissez vos comptes avant de prendre rendez-vous avec le banquier. Vous devez absolument montrer au banquier que :

  • Vous n’avez pas été à découvert depuis au moins 3 mois
  • Vous êtes capable d’épargner au moins 1 mois de revenu par an. Le mieux est de programmer un virement automatique une fois par mois le jour de votre salaire vers un compte épargne. Le banquier verra immédiatement que vous savez vous payer en premier. C’est très bien vu.
  • Vous n’avez pas de crédit à la consommation en cours (le véhicule peut être considéré comme une exception)
  • Vous n’avez des dépenses trop importantes en loisirs
  • Vous avez au moins l’équivalent d’un an de revenu locatif en épargne si vous louez déjà un bien (dans le cas ou vous souhaitez enchaîner plusieurs investissements à la suite). Si vous avez 25 000 euros d’entrée locative par an, il vous faudra la même somme en épargne après apport.

Choisissez un conseiller bancaire qui vous comprenne et qui ait une bonne connaissance de l’investissement immobilier.

Même s’il s’agit d’un rendez-vous préalable et que vous n’êtes pas tenu d’apporter la totalité des documents d’obtention de prêt, n’y aller pas les mains vides. Voici les informations que je vous conseille d’apporter :

  • Préparer la prise de connaissance et l’explication de votre situation actuelle (Profession, CDI, salaire, prêts en cours,…)
  • Dites pourquoi vous faites ce projet mais donnez une raison audible pour le banquier (pour les études des enfants, pour préparer sa retraite,…). Évitez surtout de dire que vous souhaitez arrêter de travailler même si cela est en réalité votre véritable motivation.
  • Préparer les preuves que le type de bien visé sera à minima autofinancé et montrer que vous avez acquis les connaissances suffisantes dans l’investissement immobilier grâce à une formation ou bien vos expériences.
  • Préparer toutes les questions vitales à votre projet lors de ce rendez-vous (s’il est prêt à vous suivre, combien je peux emprunter au maximum, les taux actuels pratiqués, le montant de l’assurance emprunteur, liste documents pour l’obtention du prêt,…)

Les erreurs classiques

  • Vouloir investir dans l’immobilier locatif alors que vos comptes personnels ne sont pas sains et que vous n’avez pas épargné à minima un an de revenu locatif.
  • Demander au banquier des conseils pour investir. Vous devez montrer justement que la connaissance est votre force. Le banquier n’est pas là pour apprendre ou vous donner des conseils en investissement immobilier.
  • Faire transparaître votre méconnaissance ou inexpérience de l’investissement immobilier locatif. S’il s’agit de votre premier investissement locatif, dîtes que vous avez suivi une véritable formation. Entre nous, faites la formation pour de vrai. Cela se verra dans votre discours.
  • Venir seul si vous achetez à plusieurs. Si vous souhaitez acheter en couple ou à plusieurs, n’oubliez pas d’être tous présents.

En bref, ce n’est pas compliqué mais il est fondamental de prendre quelques précautions avant d’investir dans l’immobilier locatif. S’il y a un point à retenir c’est de veiller à prendre soin de vos comptes personnels. Je vous encourage vivement de le faire et cela n’est pas si difficile en réalité.

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