Comment estimer le coût de la rénovation d’un bien immobilier?

Imaginez que vous visitez un bien qui correspond parfaitement à vos critères. Vous commencez à vous dire qu’il va falloir prendre une décision rapidement car c’est une bonne affaire et vous risquez de vous faire doubler. Cela vous est-il déjà arrivé ?

Seulement vous ne voulez pas vous précipiter car c’est un bien qui nécessite des travaux. Le problème est que n’avez pas le temps d’attendre votre artisan qui actuellement indisponible. Votre décision est prise, vous avez décidé de vous lancer et chiffrer les travaux vous même comme un investisseur expérimenté.

Si vous souhaitez vous préparer à ce scénario, il faut vous former à cela. Apprenez à chiffrer le montant des travaux de rénovation.

Quels sont les différents corps de métiers pour une rénovation de bien immobilier?

Architecte

Le rôle de l’architecte est de prendre en charge la conception et le suivi des travaux. Il n’est pas obligatoire sauf dans le cas d’un permis de construire. Cela dit, il est fortement conseillé de faire intervenir un architecte lorsque les travaux sont complexes ou coûteux. Même si les honoraires peuvent aller jusqu’à 10% de la prestation, il vous fera économiser ce montant en réfléchissant sur l’optimisation de votre rénovation.

Maître d’œuvre

Le rôle du maître d’œuvre est le même que l’architecte sauf qu’il n’est pas réglementé.

Maçon

Le maçon est connu pour faire des fondations et monter des mûrs mais il a de multiples compétences. Dans un chantier de rénovation, il sera par exemple en charge de la démolition, la réfection de linteau de fenêtre, le traitement d’une fissure,…Il sera en charge de tous les travaux de gros œuvre.

Conseil : il est souvent utile de faire appel à un maçon lorsque vous souhaitez faire inspecter une fissure sur le mûr extérieur d’un bâtiment.

Charpentier / Couvreur

Le charpentier qui est aussi très souvent couvreur est un métier très important dans la rénovation d’un bâtiment. L’état de la toiture et l’état des mûrs est la base de la base. Trouver un bon charpentier sera donc très important dans votre parcours d’investisseur.

Menuisier

Le menuisier intervient à l’extérieur et à l’intérieur du bâtiment. A l’extérieur, il sera en charge de la pose et fourniture des fenêtres et velux en double vitrage. A l’intérieur, il s’occupera de toutes les boiseries mais aussi d’autres matériaux parfois : porte palière, portes de chambres, escaliers, mezzanine,…

Plombier

Le plombier est évidemment un poste clé dans votre parcours d’investisseur car il va intervenir à la fois pour la rénovation et l’entretien courant. En effet, il n’est pas rare que le plombier intervienne en dépannage pour le changement d’un chauffe-eau ou bien d’une fuite d’eau.

Dans le cadre de la rénovation, le plombier interviendra principalement dans les sanitaires et la cuisine (pose douche, évier, réseau d’alimentation en eau et évacuations, vasque,…). Mais aussi pour tout le réseau d’alimentation en eau chaude et froide ainsi que les évacuations.

Électricien

Tout comme le plombier, l’électricien sera un allié indispensable tout au long de la vie de votre bien. Il intervient de partout car il n’y a pas une seule pièce sans alimentation électrique. Il s’occupera de la pose et fourniture du tableau électrique, alimentation filaire, prises, radiateurs électriques, points lumineux, VMC, hottes, interphone,…

Plâtrier ou plaquiste

Le plaquiste pose les cloisons mais parfois aussi de la faïence et de la peinture mais pas systématiquement. Sa principale mission sera la pose des cloisons et le doublage (isolation intérieur).

Peintre

Je ne vous fais pas de dessin:)

Chauffagiste

Spécialiste du chaud et du froid, le chauffagiste est en charge de l’installation des systèmes thermiques (chauffage, ventilation, climatisation). Mais s’il s’agit de chauffage électrique ou bien une climatisation, l’électricien peut aussi s’en occuper.

Cuisiniste

Un cuisiniste est un professionnel spécialiste de la conception et de l’aménagement des cuisines et assurant la commercialisation de ces produits.

Poseur de sol

Le poseur de sol est l’ouvrier chargé de la pose de sols en intérieur. Le poseur de sol est spécialisé dans la pose des sols et revêtements en différents matériaux (PVC, carrelage, ciment, bois, pierre, moquette) et dans la réfection des sols intérieurs.

Autre métiers importants dans la rénovation d’un bien (ce n’est pas exhaustif)

• Le technicien du service des eaux pour le compteur d’eau
• Le technicien Enedis pour le compteur électrique (Linky)
• Un technicien du fournisseur d’accès internet pour la connexion internet.
• Façadier pour les ravalements,…

Pourquoi est-il important de savoir évaluer le montant des travaux soi-même?

Garder un cashflow positif

Une erreur dans le chiffrage de travaux peut plomber la rentabilité de votre investissement. Vous pensiez faire 10% de rendement brut mais malheureusement vous devez faire un prêt travaux supplémentaire de 20 000 euros après votre achat ! Vous vous rendez compte que votre rendement est tombé à 9% voire 8%. Dans cet exemple ce n’est peut-être pas la fin de votre carrière d’investisseur mais il est quand même très désagréable de voir son rendement rogné.

Contrôler le devis de l’artisan

C’est très bien de faire confiance en votre artisan mais ça serait une erreur de penser que l’on peut aller chez le banquier la fleur au fusil avec un seul devis. Je sais que ce n’est pas facile mais il est tout à fait possible d’estimer le montant des travaux soit même. Faites à minima le cahier des charges car c’est lui qui permettra à l’artisan de faire son devis.

Etre réactif afin de faire une offre

N’avez-vous jamais rêvé après une visite d’être capable d’avoir toutes les informations vous permettant de faire une offre le lendemain voire le soir même ?

Bien négocier le prix d’achat

Si vous connaissez parfaitement l’état du bien et les coûts de rénovations, vous aurez des arguments canons pour bien négocier le prix d’achat.

Diminuer votre stress lié aux travaux de rénovation

C’est bien connu, nous avons toujours peur de ce que l’on ne connaît pas. Si vous faites l’effort de vous former en discutant avec les artisans, posant des questions, analysant le prix des matériaux, regardant des vidéos youtube sur le sujet vous serez plus serein. Plus votre connaissance en travaux de rénovation sera bonne et plus votre confiance en tant qu’investisseur sera bonne.

Comment faire pour estimer le montant des travaux ?

Inspecter du bien

Pendant la visite du bien surtout ne venez pas les mains vides. Vous serez équipé d’un télémètre (un trentaine d’euros), un cahier à petit carreaux, un crayon et une calculette. Vous allez faire une inspection du bien et vous en serez capable je vous le dis.

• Prendre la mesure des surfaces et hauteur sous plafond
• Prendre des photos et vidéos afin de revenir dessus en cas de besoin
• Compléter un checklist de l’état du bien dans lequel vous indiquerez l’état des mûrs, du sol, de la plomberie, de l’électricité, toit, mûrs extérieurs,….Ce sera l’objet d’un prochain article, je vous offrirai un checklist d’inspection immobilière intelligent.

Rédiger un cahier des charges

Le cahier des charges est un étape très importante et pourtant souvent négligée par les investisseurs immobiliers. Rein que le nom du document pourrait vous décourager je vous l’accorde mais si vous pensez pouvoir vous en passer vous vous trompez lourdement. Le cahier des charges est plus difficile à déléguer à moins que votre associé (artisan ou autre) pense exactement comme vous. A minima, décrivez ce que vous souhaitez en fonction de ce que vous voulez faire (ex : colocation, haut de gamme ou standard, équipements,…). En fonction de ce cahier des charges, vous aurez une idée plus claire du type de travaux à effectuer. Et cela va bien sûr influer sur le coût des travaux.

Chiffrer les travaux avec la méthode empirique

Une méthode assez simple pour chiffrer le montant des travaux de rénovation est d’avoir des ordres de grandeurs moyens en terme de coût. L’avantage est que ce type de chiffrage est très rapide mais imprécis.

Un rafraîchissement consistera à poser du parquet et peindre et éventuellement quelques remises aux normes de électricité et la décoration. Une rénovation légère sera un rafraîchissement additionné d’une salle de bain à refaire et une cuisine à installer et quelques travaux de plomberie et électricité. Enfin, une rénovation lourde va consister de soit partir d’un plateau soit démolir l’intérieur d’un appartement ancien pour tout refaire.

Ces montants prennent en compte les matériaux et main d’œuvre. Si vous faites la rénovation vous-même comptez 20 à 30% de ces montants.

Rafraîchissement : 200 à 400€/m2

• T1 de 25m2 : de 5000€ à 10 000€
• T2 de 40 m2 : de 8 000 € à 16 000 €
• T3 de 65 m2 : de 13 000 € à 26 000 €
• T4 de 80 m2 : de 16 000 € à 32 000 €

Rénovation légère : 400 à 850€/m2

• T1 de 25m2 : de 10 000€ à 21 250 €
• T2 de 40 m2 : de 16 000 € à 34 000 €
• T3 de 65 m2 : de 26 000 € à 55 250 €
• T4 de 80 m2 : de 32 000 € à 68 000 €

Rénovation lourde : 850 à 1500€/m2

• T1 de 25m2 : de 21 250 € à 37 500 €
• T2 de 40 m2 : de 34 000 € à 60 000 €
• T3 de 65 m2 : de 55 250 € à 97 500 €
• T4 de 80 m2 : de 68 000 € à 120 000 €

Chiffrer les travaux comme les artisans

L’idée est d’identifier tous les travaux à réaliser et de chiffrer les coûts des matériaux et de la main d’œuvre en HT puis d’ajouter 10% de taxes. La difficulté sera d’identifier tous les travaux à réaliser à partir du cahier des charges. Par exemple, si le cahier des charges demande un nouvelle salle de bain, l’artisan sera en charge de lister et détailler tous les travaux à réaliser (pose d’un bac à douche, d’un double vasque, arrivée d’eau chaude et d’eau froide, sèche-serviette, prises, interrupteurs,…).

Mais avec un peu d’entraînement vous pouvez le faire vous même. Si vous souhaitez devenir un investisseur chevronné vous aller apprendre cela. Certes, vous pouvez trouver un artisan dévoué qui viendra faire les visites avec vous mais d’expérience il sera difficile de le faire venir à chacune de vos visites. Il refusera gentillement de venir la troisième ou quatrième fois.

Les erreurs classiques à éviter

Ne pas avoir suffisamment pris le temps d’inspecter le bien et identifier ses défauts (toiture, état murs,…). Pensez à faire un checklist.

Sous-estimer la valeur du cahier des charges comme base des travaux de rénovation.

Se lancer dans un chiffrage des travaux sans avoir un minimum de connaissances des prix matériaux et main d’œuvre (je parle des connaissances des prix et déroulement des travaux, je ne parle pas des connaissances purement techniques)

Ne pas prendre en compte une marge d’erreur de 10% supplémentaire

J’espère que cet article va vous encourager et vous aider à vous impliquer davantage dans la partie travaux de rénovation. Cette partie est souvent une source d’angoisse alors qu’en réalité c’est une des étapes les plus intéressantes.

Je vous fais un cadeau pour avoir été attentif jusqu’au bout. Vous pouvez télécharger mon simulateur d’estimation des coûts de travaux ci-dessous gratuitement. Merci de laisser vos commentaires afin d’améliorer ce fichier.