Comment diminuer de 80% les risques du propriétaire bailleur?

Vous êtes en possession d’un ou plusieurs biens immobiliers locatifs. Jusqu’à présent tout se passe bien, vos locataires payent rubis sur ongle, aucun dégât des eaux à déclarer, les locataires semblent satisfaits de leur location.

Malgré cela, vous n’êtes pas serein. Vous ne souhaitez plus être hanté par un éventuel loyer impayé, un dégât des eaux, des troubles de voisinage, ou autre?

Comment vivre sereinement votre vie de bailleur ?

Dans cet article, je mets de côté intentionnellement les risques stratégiques suivants qui méritent à eux seuls un article complet et sur lesquels il y a peu de moyens d’action un fois le bien acheté :

• Les risques réglementaires (durcissement DPE, permis de louer, encadrement des loyers en zone tendue,..)
• Les risques économiques (fermeture d’usine ou hôpital, baisse de la démographie,…)
• Les risques fiscaux (hausse de la taxe foncière, changement de lois,…)
• Les risques business (saturation des niches comme la colocation,…)

Quels sont les risques « opérationnels » du propriétaire bailleur?

Les risques du propriétaire bailleur sont bien réels mais avec un peu d’organisation et d’anticipation vous allez pouvoir diminuer de 80% les risques qui suivent.

L’avantage est que de nombreux investisseurs ont déjà expérimentés les aléas de la location. Il est donc très facile d’obtenir de la littérature sur ce sujet et la résolution des problèmes locatifs est donc beaucoup simple de nos jours.

Vous savez que vous avez de la chance? J’ai listé pour vous tous les risques bailleur dans cet article.

J’ai créé un indicateur qui va vous informer sur :

• En rouge : la probabilité que le bailleur rencontre ce problème pendant sa carrière
• En bleu : l’estimation du coût que cela représente
• En jaune : le taux d’inquiétude lié aux peurs

Vacances locatives

Je ne vais pas vous mentir, la probabilité que vos appartements soient en vacances locatives dans votre carrière d’investisseur est de 100%. Lorsque vous allez changer de locataire il sera difficile de systématiquement éviter cette situation.

Pour autant, si vous anticipez et êtes réactifs, vous la limiterez considérablement. Il faut savoir aussi que les vacances locatives sont plus ou moins importantes selon votre mode de location.

Le taux de remplissage est par exemple meilleurs pour de la location nue versus la location courte durée même si le rendement est plus élevé en location courte durée.

Coût estimé des vacances locatives : un mois de loyer par an.

Solutions pour diminuer les vacances locatives :

• Anticiper la recherche du prochain locataire avant le départ du locataire actuel
• Éviter le turnover de locataires en sélectionnant les locataires les plus susceptibles de rester longtemps
• Se démarquer de la concurrence et proposer un appartement propre et confortable.
• Achetez des biens immobilier dans des zones à faibles vacances locatives.
• Planifier à l’avance les travaux de rénovation ou de rafraîchissement entre deux locataires.

Sinistres (Dégât des eaux, incendie, explosion,…)

Si vous êtes chanceux il est possible que vous ne rencontriez jamais de dégât des eaux ou autres gros soucis techniques à devoir gérer durant votre carrière d’investisseur.

Si vous avez une assurance propriétaire non occupant (PNO) et que votre locataire à bien souscrit à une assurance habitation, vous ne devriez pas avoir à payer le sinistre. Par contre, les procédures sont longues et pour pouvez perdre facilement 6 mois le loyers si vous devez réhabiliter totalement un logement.

Mais la plupart du temps le locataire peut rester dans votre appartement et cela ne généra pas de problème de loyer. Le taux d’inquiétude est malgré tout important car un tel dommage est chronophage.

Coût : assurance PNO (de 1 à 4% du loyer annuel)

Solutions :

• Souscrire à une assurance PNO
• Veillez que le locataire vous envoie une attestation annuelle d’assurance

Vétusté et entretien : panne de chauffe-eau, changement radiateur, rafraîchissement

La probabilité que cela arrive pendant votre vie de bailleur est de 100%.

Le coût est estimé de 1 mois de loyers par an

Exemple pour un T4 :

Solutions :

• Informer le locataires au moment de la signature du bail que les petits entretiens sont à sa charge.
• Provisionner au moins un mois de loyer par an pour l’entretien
• Créer une liste d’artisans disponibles et fiables en cas de panne (un plombier, un électricien)

Rénovation/réparation lourde (toiture et ravalement)

Sur une durée de 10 ou 20 ans, la probabilité pour que des travaux d’envergure soient à faire est assez forte. Mais ils sont généralement panifiables.

Que vous soyez mono propriétaire ou dans une copropriété, le coût est relativement élevé si vous devez faire ce type de travaux.

L’estimation sur la répartition d’une période de 20 années est d’environ 1 loyer par an.

La bonne nouvelle est que vous devriez pouvoir récupérer une partie de ces coûts au moment de la revente de votre immeuble ou même appartement. Un appartement dont le ravalement a été fait récemment se vendra mieux qu’un autre avec un ravalement à faire. C’est la même chose pour une toiture neuve.

Solutions :

• Négocier le prix d’achat de votre acquisition (changement de toiture ou ravalement).
• Provisionnez un mois de loyer par an supplémentaire si vous savez qu’un ravalement ou la changement de toiture est planifié dans 5, 10 ou 15 ans.

Dégradation du logement

La dégradation d’un logement n’est pas si fréquente que cela mais cela peut malheureusement arriver. Bien souvent le dépôt de garantie ne sera pas suffisant pour couvrir l’ensemble des travaux.

Attention aussi au squatt qui pourrait arriver et prémunissez vous de cela en installant une alarme si votre logement devait être inhabité pendant une certaine période.

Solutions :

• Prêter une attention particulière à la sélection de votre locataire
• C’est une problématique qui se traite comme si vous deviez faire la rénovation d’un appartement pour vétusté sauf que celui ci ne sera pas planifié. Dans tout les cas, prévoir une cagnotte d’urgence travaux.

Défaut de paiement, mon locataire est un mauvais payeur

Ah le locataire mauvais payeur c’est la hantise du propriétaire. C’est pour cela que j’ai indiqué un taux d’inquiétude très élevé.

C’est pourtant une problématique assez peu commune. D’après les statistiques, cela concernerait environ 3% des locataires.

Solutions :

• Sélectionner un bon locataire est primordiale (profil, solvabilité,…)
• Exiger un garant solvable en caution solidaire
• Souscrire à une garantie de loyers impayés (GLI) – Coût entre 2 et 5% du loyer. Pensez à l’assurance visale si votre locataire est éligible (gratui
• En cas extrême, pour éviter une procédure d’expulsion, donner congé au locataire contre 2 mois de loyers.

Décès du locataire

C’est généralement un cas dont on ne pense pas mais il peut générer de nombreux mois de loyers impayés le temps de voir avec les héritiers et de trouver un nouveau locataire.

Solutions :

• Éviter des personnes qui présentent ce risque si vous n’avez qu’un seul bien à louer (personnes âgées généralement) à moins d’avoir de bonnes garanties.
• Réclamez les coordonnées des enfants et petits-enfants si vous avez une personne âgée comme locataire
• Préférez de louer en meublé pour éviter de devoir payer un garde meubles

Troubles de voisinage (nuisances sonores, visuelles, olfactives, troubles de voisinage,…)

C’est un problème souvent négligé car une mauvaise ambiance au sein de votre propriété ou bien dans une copropriété va générer de fortes rotations de locataires et donc de vacance locatives.

Le coût associé à un locataire perturbateur est donc similaire à un logement de mauvaise qualité ou un quartier mal fréquenté entraînant de fortes vacances locatives.

Solution :

• Si le locataire perturbateur est le vôtre, vous auriez peut-être pu le détecter au moment de la sélection de votre locataire. Cela dit, vous êtes en droit de lui donner congé et résilier son bail.
• Si le perturbateur est un voisin, vous n’aurez pas tellement d’autre solution que d’alerter le propriétaire de l’autre bien et de faire pression pour effectuer un changement https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31522

Comme vous pouvez le voir il existe de nombreux moyens de fortement diminuer les risques du propriétaire bailleur. Cela dit, l’inquiétude n’est pas toujours justifié, surtout celle qui vient des personnes n’ayant jamais investies elles-même. La peur du locataire mauvais payeur et de la dégradation du logement est très forte mais elle n’est pourtant pas insurmontable.

Les solutions qui auront le plus d’impact sont à mon sens les suivantes :

• Sélectionnez rigoureusement les locataires
• Ayez toujours un garant qui se porte caution solidaire
• Provisionner un fond d’urgence disponible pour votre bien équivalent à 10% de son coût
• Acheter suffisamment de lots pour diluer le risque (à partir de 10 lots le risque est moindre)

Je vous encourage donc de prêter une attention particulière sur ces quatre actions essentielles et vous pourrez avoir ensuite une plus grande tranquillité d’esprit.