Comment définir sa stratégie d’investissement locatif ?

La première question importante à se poser avant de commencer d’investir dans l’immobilier est de savoir pourquoi on souhaite le faire. Dans la majorité des cas, cette envie est liée à un choix financier personnel ou patrimonial.

Il serait surprenant que vous investissiez dans le but d’en faire un hobby ou un passe-temps. Cela dit, le mieux est que ça soit les deux à la fois. Entre investir dans 1 appartement ou 10 appartements la stratégie sera différente et il est préférable que vous le sachiez dès le départ. C’est pourquoi, je vous invite à définir votre stratégie suivant la méthode décrite dans cet article.

Quel est votre objectif de patrimoine financier ?

Niveau 0 – de 0 à 10 000 €

Il est certes préférable d’avoir ce niveau de patrimoine plutôt que d’être dans le négatif mais il est exclu que ce soit votre objectif.

Niveau 1 – de 10 000 à 100 000 €

Pour vous donner une idée, il s’agit en moyenne de la tranche de patrimoine des moins de 39 ans en France. Vous avez acheté votre résidence principale depuis une dizaine d’année alors vous vous situez probablement dans cette tranche patrimoniale.

Si vous n’avez pas de stratégie financière bien définie, vous serez dans cette tranche à 50 ans. En tant qu’investisseur, vous avez sans aucun doute l’ambition de dépasser cette tranche patrimoniale.

Niveau 2 – de 100 000 à 1 000 000 €

Le patrimoine moyen des Français tout âge confondu est de 240 000 euros.

https://www.insee.fr/fr/statistiques/5371259?sommaire=5371304

Je ne vous étonnerai pas en vous disant que très peu de Français ont un patrimoine supérieur à 500 000 euros et cela même dans la tranche d’âge des 60-69 ans pour lesquels le seuil des 10% les plus riches commence à 700 000 euros.

Pour les moins ambitieux, je pense alors que votre objectif en tant qu’investisseur immobilier serait de viser un millions d’euros avant l’âge de la retraite.

Pour se faire veillez à vous constituer un portefeuille équilibré avec de l’immobilier, des actions, des obligations,…Je vous conseil de lire le livre « Stratégie pour devenir rentier en 10 ans » de Philippe Proudhon.

Niveau 3 – de 1 000 000 à 10 000 000 €

C’est probablement le niveau de patrimoine dont vous rêvez. Il sera nécessaire d’organiser votre vie professionnelle autour de trois piliers.

• L’entrepreneuriat ou un emploi très bien rémunéré
• L’immobilier
• La bourse et les intérêts composés

Niveau 4 – au-delà de 10 000 000 €

Si vous souhaitez atteindre ce niveau de patrimoine il faudra changer de façon de faire et ce n’est malheureusement pas l’immobilier seul qui vous le permettra.

L’entrepreneuriat avec la revente de votre entreprise ou bien une position très élevée au sein d’une grande entreprise sera sans doute une bonne façon d’y parvenir.

Le livre de Robert Kiyosaki « Le Quadrant Cashflow » explique bien cela. L’idée est de sortir des quadrants E et S pour aller vers les quadrants B et I.

Quelle est la meilleure stratégie en immobilier pour atteindre le niveau 3 ?

Si vous souhaitez atteindre le niveau 3 indiqué ci-dessus grâce à l’immobilier, vous n’aurez pas le choix, devenez un serial investisseur. Il faudra agir en entrepreneur capable de définir l’ensemble de votre projet. Vous allez donc choisir la stratégie qui vous correspond le mieux.

Je vous conseille vivement d’écrire sur un papier votre stratégie immobilière étape par étape. Vous allez décrire pourquoi vous souhaitez investir dans l’immobilier, quel est votre objectif de revenu locatif et en combien de temps vous allez réaliser cet objectif.

Ce sera votre feuille de route et elle évoluera au court du temps. Je ne vais pas vous mentir, il y aura des impondérables, des choses qui ne ce dérouleront pas comme prévu mais si votre stratégie est bien ficelée, une bonne partie du travail sera effectué.

Il vous restera juste une volonté de fer à maintenir.

Pourquoi est-ce important de définir une stratégie ?

Imaginez simplement un automobiliste qui décide prendre sa voiture pour faire un long voyage. N’importe quelle personne qui entreprend ce périple sera capable de dire pourquoi elle y va, quelle est le lieu et la date d’arrivée.

Ensuite les personnes un peu plus prévoyantes auront calculé le budget (carburant, parking,…), le risque de panne, le lieu des stations essences, les possibilités de parking, etc …

Mais il y a aura aussi les impondérables qui peuvent être fatals pour votre projet (vole de la voiture, accident,…). Malheureusement, le risque zéro n’existe pas mais peut quand même être considérablement réduit.

7 actions pour y parvenir

Maintenant que vous savez pourquoi vous souhaitez investir et ou vous souhaitez aller, réservez une demi-journée voire une journée entière pour écrire votre feuille de route ou stratégie d’investisseur immobilier.

Déterminez votre futur revenu locatif net net et en combien de temps vous voulez y parvenir (1 an, 2 ans, 3 ans, davantage…).

Sur internet, on entend beaucoup de choses extraordinaires à ce sujet. Certains auraient pu devenir rentier de l’immobilier en un an. Surprenant, n’est-ce pas ? Ici, je ne vais pas vous vendre du rêve.

De nature, j’aime être honnête et réaliste. Et puis, nous ne sommes pas là pour faire un exploit individuel. En revanche, il est fondamental de se donner une limite de temps pour réaliser votre rêve sinon vous allez vous décourager.

De combien avez-vous besoin pour vivre par mois ? Avez-vous besoin de 2000 euros par mois pour vivre ? 4000€ ou 8000€ ? Allez-vous le faire en 2 ans, 4 ans, 8 ans ?

Décidez dans quoi vous souhaitez investir (appartement, maison, immeuble, parking,…) en fonction du temps que vous êtes donné pour arriver à votre objectif.

Vous en avez certainement déjà entendu parler mais il existe belle et bien des stratégies à haut rendement. Le schéma ci-dessous peut vous donner un aperçu du type de biens que vous pouvez rechercher en fonction du temps qu’il vous faudra pour arriver à l’objectif patrimonial que vous vous êtes donné.

Définir une zone de recherche. Je vous conseille d’investir près de chez vous, surtout si vous débutez. Lorsque vous aurez une certaine expérience, pourquoi pas investir dans une ville plus éloignée mais ne cherchez pas de complication pour vos premiers investissements.

Prenez une carte et surligner toutes les petites, moyennes et grandes ville situées à une heure maximum de votre lieu d’habitation. Enfin sachez qu’il ne faudra pas non plus rechercher dans toutes les villes à une heure de chez vous.

Resserrez votre zone à deux ou trois villes maximum et ciblez des quartiers précis.

Evaluez votre budget en fonction de votre taux d’endettement. Allez voir votre banque en premier, j’ai écrit un article sur le sujet. Reportez ensuite ce budget dans ce document et faites le lien avec votre stratégie (voir paragraphes n°1 et 2).

Par exemple, si votre budget ne vous permet pas d’acheter un immeuble mais plutôt un appartement, votre feuille de route sera à revoir et peut-être aussi vos ambitions.

Mais surtout n’oubliez pas cette citation de Lao Tseu et appliquez là à votre philosophie de vie : « La nature fait les choses sans se presser, et pourtant tout est accompli »

Faites une étude de marché. Vous avez des tonnes d’informations sur l’INSEE qui vous permettront de vous faire une idée assez précise si la ville dans laquelle vous souhaitez investir en vaut la peine. S’il y a au moins une chose à faire c’est de vérifier la tension locative de l’endroit visé, le prix au m2 puis le loyer au m2. Vous aurez ainsi toutes les infos pour calculer le rendement moyen de votre zone.

Si vous souhaitez investir dans une zone ou l’offre de logement serait plus importante que la demande, ce n’est pas une raison de ne pas y aller. Par contre, veillez à vous différentier de vos concurrents (ex : haut de gamme, quartier stratégique, …).

Calculez votre objectif de rendement – c’est un sujet assez large et il est compréhensible que la notion de rendement soit compliquée. Au premier abord on pourrait se dire que le mieux est de viser des hauts rendements soit supérieur à 10%.

Mais ce qu’il faut retenir à mon sens c’est le niveau d’effort versus le rendement. Plus le rendement sera élevé et plus l’effort sera aussi élevé. Comme un dessin vaut mieux qu’un long discours, veuillez trouver ci-dessous un graphique tiré d’un livre de M. Delagrandanne.

Optimisez votre projet avec la fiscalité – Parmi vos objectifs vous devrez aussi déterminer la meilleure stratégie fiscale si vous souhaitez aller loin dans vos investissements immobiliers.

Allez-vous opter pour le Foncier, LMNP, loi Cosse,… Dois-je faire des travaux pour créer du déficit foncier ? Ces questions ne doivent pas être prises à la légère car certaines fiscalités vous engagent sur plusieurs années.

Quelques erreurs classiques à éviter pour aller loin dans l’investissement immobilier

• Penser court terme
• Perdre l’objectif final et se démotiver

• Faire un copier-coller de la stratégie d’une autre personne qui a réussi sans prendre en compte ses propres spécificités (âge, revenus, personnalité, objectifs, valeurs,…)
• Négliger l’étude de marché et l’aspect fiscal sans l’intégrer à part entière dans votre stratégie
• Penser que votre plan théorique sera identique à la réalité