Comment calculer votre taux d’endettement ?

Votre taux d’endettement est crucial, il va permettre au banquier de déterminer votre capacité d’emprunter pour votre investissement immobilier. Suite aux dernières recommandations du HCSF (Haut Conseil à la stabilité financière), votre taux d’endettement ne devrait pas dépasser 35%. Seuls quelques dossiers peuvent déroger à cette règle sous conditions que la rentabilité et la solidité de votre projet soit impeccable. S’il dépasse les 35%, le challenge sera grand car les banques sont maintenant dans l’obligation de respecter ces règles.

Comment calculer le taux d’endettement ?

Le montant de vos charges (crédits résidence principale, auto, ….)

Le montant de vos revenus (Salaires, revenus Investissement locatifs,…)

La plupart des banques utiliseront la méthode dite d’endettement classique. La deuxième méthode pour calculer ton taux d’endettement est moins répandue. Il s’agit de la méthode de compensation ou bien taux d’endettement différentiel qui est d’ailleurs actuellement remise en cause. Celle-ci est pratiquée par certaines banques. Le challenge sera d’identifier et de rechercher ces banques ou plutôt le conseiller financier qui sera vous comprendre et appliquer un calcul d’endettement plus avantageux.

• Taux d’endettement classique = charges mensuelles / revenus mensuels x 100
• Taux d’endettement différentiel= (charges mensuelles – 70% des revenus locatif) / Salaire net

Astuce 

Les banques les plus enclines à accepter de pratiquer le taux d’endettement différentiel sont les banques spécialisées dans les crédits immobilier généralement celles dont le nom commence par « crédit ». Il est à noter cependant qu’à partir de janvier 2022 elles ne sont plus censées le pratiquer.

Mais alors comment obtenir un prêt ?

Plusieurs solutions s’offrent à vous. Vous pouvez faire baisser votre taux d’endettement en diminuant vos charges (ex :renégocier l’assurance emprunteur, faire un remboursement anticipé de votre crédit, allonger la durée du crédit,… ) ou augmenter vos revenus mais je vous l’accorde ce n’est pas si simple.

Je vous conseille vivement d’aller voir votre banque dès le début de votre projet pour leur demander quelle méthode de calcul du taux d’endettement ils pratiquent. La recherche d’un bien et tous le travail qu’il doit être fait avant l’établissement de l’offre est long et fastidieux. Alors écoutez moi bien, faites le dès le départ car il serait dommage de vous rendre compte simplement à la fin qu’aucune banque vous suive.

Quoi qu’il arrive, les banques ne refuseront pas votre crédits par plaisir. C’est un moyen intéressant pour les établissements bancaires de capter de nouveaux clients par exemple même si cela devient moins intéressant pour elles et que les marges obtenues grâce aux crédits sont de plus en plus faibles. Mais si vous êtes sérieux et solvables, les banques essayeront d’aller dans votre sens et utiliseront des astuces comme :

• Augmenter les loyers perçus à 90% au lieu de 70% dans les revenus
• Vous faire entrer parmi les 20% de dossiers hors norme

Je encourage vivement de persévérer dans vos démarches de financement. Il est vrai que l’étape de financement est délicate de nos jours mais si vous faites les efforts nécessaires pour démarcher les banques, présenter un projet d’investissement rentable, convaincre et négocier il y a de fortes chances pour que votre projet soit financé. Passez à l’action et dîtes moi en commentaires ce qui a fonctionné pour vous.