Comment calculer le rendement locatif ?

La recherche d’un bien immobilier rentable est une étape cruciale qui définira ou pas le succès de votre carrière d’investisseur.

Heureusement, il existe un outil pour cela. Il s’agit du simulateur de rendement immobilier qui est l’outil idéal pour vérifier si votre projet est une bonne affaire.

Vous devez parfaitement comprendre son utilisation avant de passer à l’étape de négociation. Dans un premier temps, cela vous paraîtra un peu compliqué mais lorsque vous maîtriserez tous les aspects du simulateur, il suffira de compléter chacune des cases jaunes et analyser les résultats. Vous aurez la joie de découvrir

• Le rendement brut de votre investissement
• Le cashflow
• Le montant de vos impôts suivant votre choix fiscal

Prenons l’exemple d’un immeuble – Comment l’utiliser ?

Entrer toute les données d’acquisition (prix net vendeur, frais de notaires, travaux, …). Les cases à compléter sont en jaunes. Les cases blanches ne doivent pas être touchées.

Entrer le montant des charges (charges des communs, taxes foncières, …)

Entrer toutes les données de financement (taux banque, apport, …)

Entrer votre TMI

Entrer les frais de location de courte durée ou colocation

Entrer toute les données relatives aux revenus locatifs (loyers HC, charges locataires,…)

Les résultats

Le rendement brut – Il donne un premier avis sur la situation. Généralement les investisseurs s’accordent sur le fait que le rendement idéal soit d’au moins 10% afin de garantir un cashflow positif. Généralement, l’autofinancement commence à environ 7,5% de rendement brut est ceci doit être le rendement minimal afin de ne pas transformer votre actif en passif. Entre 8 et 10%, l’investisseur commence à faire du cashflow positif si les dépenses sont maîtrisées. Mais tout dépend de la fiscalité choisie comme vous pouvez le voir ci-dessous…En choisissant le micro foncier, dans cet exemple, vous ne pourrez pas faire de cashflow positif à moins d’aller chercher un rendement de 13% et au-delà.

Astuce : jouez avec la case pourcentage négocié pour savoir à quel prix vous devriez acheter votre bien immobilier.

Les erreurs classiques à éviter, attention aux biais de l’investisseur

• Le montant des travaux est mal chiffré. Attention cela est extrêmement important dans le calcul du rendement.
• Durée de l’emprunt : la durée semble une donnée secondaire car elle ne change pas le rendement de votre opération mais impacte considérablement votre cashflow.
• Le montant des charges ne doit pas être sous-estimé pour le calcul de votre cashflow. Ceci inclut les frais de location de courte durée.

En conclusion, je vous incite fortement à utiliser ce calculateur après chacune de vos visites immobilières. Vous serez surpris de constater une fois chez vous que le résultat du simulateur comparé au simple calcul de rendement fait de tête est souvent différent. Vous constaterez que 95% des biens que vous visiterez atteindront à peine 8% de rendement. Mais ensuite vous vous prendrez au jeu et vous affinerez vos connaissances sur chacun des points de ce calculateur. Il sera aussi un outil de négociation dont vous ne pourrez plus vous passer.