Comment acheter un bien immobilier en off market ?

Vos recherches sur le BonCoin et Seloger.com ne donnent aucun résultat? Combien de temps allez-vous passer à lire les petites annonces? Combien de visites allez-vous faire? Pour finalement vous faire doubler par un autre acheteur?

Après quelques mois de recherche, vous vous sentez sûrement frustré lorsque vous entendez le témoignage d’investisseurs ayant trouvé la bonne affaire grâce au réseau en seulement un ou deux mois.

Je ne dis pas que la recherche classique sur le web ou agents immobiliers ne doit pas être mis de côté, mais le off-market peut vous offrir de belles opportunités alors je vous propose de lire cet article jusqu’au bout.

Qu’est-ce que le off-market ?

Off-market est un Anglicisme composé de deux mots. Off qui signifie «coupé» et «market» pour marché. Il s’agit donc d’une recherche «coupée du marché». Mais comment trouver un bien en se coupant du marché?

Pour bien comprendre, regardons la définition du marché immobilier : «Un marché est la rencontre d’une offre et d’une demande. Le marché immobilier est le marché des transactions immobilières de gré à gré où des propriétaires vendeurs (offre) et des acheteurs (demande) échangent à titre onéreux des biens immobiliers.»

Le contraire de la définition ci-dessus serait donc de se déconnecter de l’offre et la demande. La 2ème partie de la définition doit de toute façon se produire sans quoi l’acte d’achat ne pourrait se produire.

Pour une recherche en off-market, il ne s’agit donc pas de se déconnecter totalement de l’offre et la demande mais il est possible de s’en éloigner et donc de trouver des biens en dehors des lieux d’échanges les plus populaires (internet, agences immobilières, journaux de petites annonces,…).

Certains l’appelle aussi le marché caché.

Avantage et inconvénients pour l’acheteur

Avantages 

Je ne vais pas aborder les avantages du vendeur dans cet article mais uniquement ceux de l’acheteur.

Parmi ces avantages je peux citer les suivants :

• Être un des premiers visiteurs à dénicher des biens rentables et des bonnes affaires
• Bénéficier de moins de concurrence entre acheteur (5 à 10% de biens en France se vendent en off-market)
• Trouver sur biens atypique avec du potentiel avec caractéristiques rares (bien avec terrain et dépendances, belle vue, ..)
• Prendre un peu plus son temps pour estimer les éventuels travaux de rénovation et réfléchir sur l’acquisition

Inconvénients

• Perdre en pouvoir de négociation car l’intérêt des vendeurs est de vendre plus vite et au prix demandé. Sans quoi le bien finira en ligne sur le web.
• Accepter de passer du temps à faire une recherche plus rigoureuse en démarchant les agents immobiliers, communiquer autour de votre projet, aborder les personnes clés,…
• Être prêt à plus de professionnalisme en se montrant convaincant et déterminé avec vos interlocuteurs. Idéalement votre projet sera clair et bien ficelé afin d’accéder à des offres ciblées. L’image que vous aller donner sera alors déterminante (professionnalisme, sérieux et crédibilité).
• Passer à côté de bonne affaires sur les petites annonces car il peut être difficile de trouver le temps d’être sur tous les fronts.

7 idées off-market

Les offres confidentielles des agents immobiliers

lorsque les agents immobiliers font rentrer un bien, ils regardent la pertinence du off-market en fonction du bien. Généralement les biens susceptibles d’être vendus en off-market sont les suivants :

• Biens de luxe
• Biens d’investissements (immeuble,…)
• Biens avec caractéristiques intéressantes (belle vue, endroit privilégié,…)

En tant qu’investisseur je vous conseille vivement de sélectionner plusieurs agences dans votre zone de recherche, d’aller les voir et de connaître les agents immobiliers par leur nom. Le top serait de vous présenter avant une carte de visite que vous pouvez imprimer sur un site internet ( ex : https://www.vistaprint.fr/)

Le réseau proche

Lorsque vous commencez votre recherche, faites en part à vos amis, collègues de travail, famille et voisinage. Vous aurez probablement des retours d’informations intéressants.

3. Le réseau professionnel

Le réseau des artisans et professionnel est une mine d’or. Parlez à vos artisans, votre notaire, vos commerçants, les responsables d’une copro, les concierges,…

Au fil d’une discussion avec mon coiffeur, j’ai été informé que le propriétaire comptait vendre l’immeuble dans lequel ils avaient leur salon.

Le porte à portes

Si vous recherchez un appartement dans une copropriété, il peut-être très efficace de déposer des petits papiers dans les boites aux lettres. Vous écrivez de préférence en manuscrit un mot pour dire que vous recherchez un T2 par exemple et n’oubliez pas de vous présenter succinctement.

Moyens originaux

Il existe de nombreux moyens divers et variés pour trouver un bien off-market tels que les biens vacants, les réseaux sociaux, les forum,…

Enchères

Les enchères immobilières peuvent être un moyen intéressant de trouver une bonne affaire mais attention je vous le déconseille si vous n’êtes pas une investisseur expérimenté. De plus, vous devez être représenté par un avocat et cela représente des frais.

Soyez créatif

C’est en parlant de votre projet que vous trouverez peut-être un moyen original de faire de bonnes affaires.

J’ai entendu le témoignage d’un investisseur qui a dégoté une bonne affaire en discutant avec un propriétaire lors d’une visite. Le propriétaire avaient plusieurs biens à vendre aussi intéressants que celui visité voire davantage.

Lors de votre recherche je vous propose de commencer par le off-market en mettant de côté les sites internets comme le BonCoin ou Seloger.com. Cela vous permettra de vous faire une expérience dans ce type de recherche, de tester son efficacité et de vous professionnaliser.

Si ce mode de recherche est infructueux, revenez sur les petites annonces. Mais il est fort à parier que vous aurez trouvé une bonne affaire sans même avoir regardé une seule annonce sur le BonCoin